قیمت آپارتمان در تهران؛ 13 میلیون تومان

شیب رشد قیمت آپارتمان تهران بعد از بروز تورم ماهانه بی‌سابقه در اردیبهشت ماه ۹۷، در خرداد سال 98 به کمتر از نصف کاهش یافت.

تازه‌ترین آمار رسمی از افزایش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران تا ۱۳ میلیون تومان در بهار امسال حکایت دارد. نصف شدن تعداد معاملات خرید مسکن در خرداد ماه از عوامل اصلی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت بوده است؛ به عبارت دیگر، آنچه میانگین قیمت آپارتمان در تهران در سال 98 را رقم زده، افت شدید تعداد معاملات خرید آپارتمان است.

به گزارش مجله دلتا، در اردیبهشت امسال، بالاترین تورم ماهانه مسکن در تهران، از ابتدای سال ۹۲ تاکنون تجربه شد. بنا بر آماری که مرکز آمار درباره تغییر قیمت معاملات در زمین و ساختمان اعلام کرده است، در بهار سال 98 میانگین قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران ۱۳ میلیون و ۹۲ هزار تومان، با میانگین مساحت ۸۸ مترمربع و متوسط عمر ۱۱ سال بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع خانه در مقایسه با بهار سال گذشته، ۱۰۹ درصد و در مقایسه با زمستان ۹۷ حدود ۲۲.۷ درصد افزایش دارد.

همچنین میانگین مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی، حدود ۴۰ هزار و ۲۶۷ تومان با میانگین مساحت ۸۰ مترمربع و متوسط عمر بنای ۱۴ سال بوده است که در مقایسه با زمستان ۱۷.۴ و بهار سال گذشته ۳۵ درصد افزایش دارد.

 

در خصوص تغییرات قیمت زمین نیز میانگین قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران، ۱۶ میلیون و ۹۵۶ هزار تومان با میانگین مساحت ۲۴۶ مترمربع است. قیمت یک مترمربع زمین یا ساختمان کلنگی در مقایسه با زمستان ۱۶.۶ درصد و بهار سال گذشته ۱۷۴.۶ درصد افزایش داشته است.

هم اکنون با کاهش ۵۰ درصدی تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در مقایسه با ماه گذشته و همچنین ماه مشابه در سال 97، بازار مسکن در پایین تر ازکف رکود قرار گرفته است. نصف شدن تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه از عوامل اصلی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت در این ماه است.

 

ریزش پیش‌بینی نشده قیمت مسکن؛ چرا؟

روند ریزش قیمت مسکن در ماه‌های گذشته متاثر از عوامل متعددی مانند وضعیت اقتصاد کلان، بازارهای سرمایه‌ای و تحولات منطقه‌ای است و کارشناسان چهار دلیل اصلی برای آن برمی‌شمرند.

ریزش قیمت مسکن از تابستان امسال، افراد بسیاری را به پرسش واداشته است که به چه دلیل، بعد از اردیبهشت‌ماه امسال با بالاترین میزان رکود تورمی، قیمت مسکن روند کاهشی به خود گرفته است. کارشناسان چهار دلیل را برای این پرسش عنوان می‌کنند. با مجله دلتا همراه باشید.

به گزارش مجله دلتا ؛ به دلایلی که کارشناسان از آن‌ ها به چرایی افت قیمت مسکن در پایتخت پاسخ می‌دهند؛ رخ‌دادهای منطقه‌ای و سوددهی مطلوب بازار بورس اضافه شده است. در کنار این موارد؛ کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و همچنین کاهش انتظارات تورمی نیز از افسارگسیختگی بازار مسکن کاسته است.

به گفته فعالان بازار مسکن، نبود انتظار تورمی در بین سرمایه‌گذاران، عدم اشتیاق آن‌ ها برای خرید ملک را در پی داشته و کاهش قیمت اسمی مسکن را در پی داشته است. به‌طوری که اکنون سرمایه‌گذاران نه فقط منتظر جهش قیمت‌ها نیستند، بلکه پیش‌بینی کاهش بیشتر قیمت‌ها را نیز دارند.

رخداد های اخیر منطقه‌ای نیز به‌عنوان یک عامل خارجی باعث شده تا اذهان مردم نسبت به آینده نامطمئن باشد؛ چرا که به گمان آن‌ها در چنین شرایطی، قابلیت نقدشوندگی مسکن با دشواری روبرو بوده و  از این رو، سرمایه گذاری ملکی در این زمان، انتخاب نادرستی خواهد بود.

از طرف دیگر، کارشناسان معتقدند: سوددهی بالای بازار بورس در چند ماه اخیر سبب جذب سرمایه بسیاری به این بازار شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند نقدینگی خود را به جای بازار املاک، وارد بازار پول و سرمایه کنند که نرخ سوددهی بالاتری دارد.

کاهش توان خرید متقاضیان مصرفی و خروج آن‌ ها از دایره معاملات، عامل مهم دیگری است که مانع از ورود خریداران به بازار و در نتیجه کاهش میزان معاملات و کاهش قیمت اسمی مسکن شده است. این دسته از خریداران به دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات به‌رغم افزایش نجومی قیمت مسکن در سال گذشته، با کاهش شدید توان خرید مواجه شده‌اند.

کارشناسان و فعالان بازار مسکن با توجه به این چهار عامل، روند بازار و ریزش قیمت مسکن در ماه‌ های آینده را  به مجموعه عوامل بیرونی مانند وضعیت اقتصاد کلان، سایر بازارهای سرمایه‌ای، تحولات منطقه‌ای و … در ضمن برخی سیاست‌ های بانکی مثل تغییر سقف افزایش تسهیلات خرید مسکن مربوط می‎دانند.

همچنین بخوانید:

بازار مسکن ؛ خداحافظ قیمت‌ های نجومی

بازار راکد ؛ کاهش قیمت مسکن ادامه دارد

رشد جمعیت در گرو کاهش قیمت مسکن

دو قطبی قیمت در آگهی فروش آپارتمان نوساز

اگرچه در بازار مسکن تهران، واحدهای مسکونی چند سال ساخت بیشترین میزان خرید و فروش را داشته، اما آپارتمان‌های نوساز نیز برای رقابت آماده شده‌اند.

بررسی اجمالی آگهی فروش آپارتمان در سطح پایتخت نشان می‌دهد که بازار آپارتمان‌های نوساز و کلیدنخورده به لحاظ قیمتی به دو نیمه تقسیم شده است.

به گزارش مجله دلتا در حالی که کاهش قیمت مسکن در چند ماه گذشته، مالکان واحدهای مسکونی نوساز را راضی به عقب‌نشینی از قیمت پیشنهادی خود نکرده بود، اکنون نگاهی به آگهی‌های مشاوران املاک می‌گوید که برخی از مالکان نسبت به قیمت‌ها انعطاف نشان داده‌اند. این در حالی است که تا چند هفته قبل با آغاز تخلیه تدریجی حباب قیمت مسکن در برخی از گروه‌ های سنی ملک، فروشندگان آپارتمان‌ های نوساز همچنان در برابر کاهش قیمت مقاومت می‌کردند و کانون عرضه آپارتمان‌های گران‌تر از قیمت مورد انتظار، همین املاک نوساز و کلید نخورده بود.

اکنون روند کاهش قیمت از گروه سنی  املاک تازه‌ساز آغاز شده است و بازار در شرایطی است که دامنه کاهش قیمت به نیمی از آپارتمان‌ های نوساز عرضه‌ شده رسیده است. نیمی از واحدهای کلیدنخورده موجود در بازار مسکن با قیمت کاهش‌ یافته نسبت به ابتدای تابستان عرضه شده و در عین حال نیمی از آپارتمان‌ های موجود در بازار نیز با قیمت‌های بیش از بهای مورد انتظار و ارزش واقعی ملک قیمت‌گذاری شده‌اند.

تا سه ماه گذشته قیمت پیش‌فروش آپارتمان در منطقه پاسداران برای تحویل یک تا دو سال آینده مترمربعی ۲۸ میلیون تومان بود و واسطه‌ ها مدعی بودند که این قیمت با بهای آپارتمان نوساز آماده حدود چهار میلیون تومان اختلاف‌ قیمت دارد. این در حالی است که اکنون پس از یک دوره کاهش قیمت، بهای فروش آپارتمان نوساز آماده تحویل در پاسداران حدود ۲۹ میلیون تومان در هر مترمربع است.

از این جنس واحد ها که قیمت پیشنهادی فروش آنها کاهش چشمگیری نسبت به یکی دو ماه قبل پیدا کرده است در بازار مناطق لوکس و گران‌قیمت تهران کم نیست و این موضوع حاکی از ادامه روندی است که در بازار مسکن شکل گرفته است؛ روندی که طی آن مناطق مختلف تهران به‌ویژه مناطق شمالی پیشتاز کاهش قیمت شده‌اند.

همچنین بخوانید:

واحدهای تجاری خالی ؛ در انتظار خریدار

هزینه‌ های ضروری برای دریافت وام خرید خانه

ارزان‌ترین محدوده تهران برای خرید خانه

مسکن مهر پرند گرفتار افزایش هزینه‌ ها

قیمت نهاده‌های ساختمانی و مشکلات زیربنایی و روبنایی فقط بخشی از مشکلات مسکن مهر است که گفته می‌شود با چالش بزرگی به نام افزایش هزینه‌ها مواجه شده است.

براساس برنامه، واحدهای مسکن مهر پرند در نیمه اول سال 98 باید به متقاضیان تحویل داده می‌شد، اما حالا آخرین‌ گزارش‌ها از مشکلات مسکن مهر شهر جدید پرند می‌گوید، ۲۰ هزار واحد معطل نصب وسایل ضروری، انشعابات و زیرساخت‌ ها هستند.

به گزارش مجله دلتا اگرچه در شش ماهه ابتدایی سال 98 تقریبا ماهانه، هزار واحد تحویل متقاضیان مسکن مهر شده، اما بنا به گفته مدیران اجرایی، این پروژه، مسکن مهربه دلیل تحولات اقتصادی سال ۹۷ ، با چالش بزرگی به نام افزایش هزینه‌ ها مواجه شده است.

مشکلات مسکن مهر و تامین نقدینگی

گفته می‌شود تکمیل مسکن مهر پرند به حدود ۴۰۴ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد که از این رقم ۷۲ میلیارد تومان از محل تسهیلات، ۱۹۵ میلیارد تومان از محل آورده متقاضیان و ۱۳۶ میلیارد تومان از محل اعتبارات داخلی و تهاتر بایستی تامین اعتبار شود.

از موانع دیگر تسریع پروژه، عدم پرداخت مالی خریدارانی است که صرفا به قصد سرمایه‌گذاری در پرند آپارتمان خریداری کرده‌اند. این متقاضیان غیر موثر حتی در فراخوان برای تعیین تکلیف واحد ها حضور نداشته و بسیاری از آن ها نیز ۷۰ درصد اولیه مبلغ پروژه را پرداخت و نسبت به پرداخت بقیه آن اقدامی نکرده‌اند.

بر اساس تفاهم شرکت عمران شهر جدید پرند با شرکت راه‌آهن جمهوری اسلامی و شرکت متروی تهران برای دو خطه کردن قطار حومه‌ای و آوردن مترو به شهر پرند، این شرکت باید مبلغ ۱۷۵ میلیارد تومان به متروی تهران و ۱۳۵ میلیارد تومان به راه‌آهن جمهوری اسلامی به نیابت از دولت پرداخت کند.

محوطه‌سازی و آماده کردن خیابان‌ها نیازمند ۳۰۰ تا ۳۵۰ میلیارد تومان اعتبار از منابع داخلی است و از آنجا که شرکت عمران شهر پرند یک شرکت هزینه-درآمد است، مجاز است زمین‌های شهر را به صورت نقدی یا تهاتر در قبال تعهدات‌ خود واگذار کند. گزارش‌ها نشان می‌دهد این شرکت در سال ۹۷ کل بودجه پیش‌بینی شده را محقق و حدود ۴۴ مدرسه، ۱۰۰ هکتار پارک، مسجد و کلانتری احداث کرده‌ است.

همچنین بخوانید:

واحدهای تجاری خالی ؛ در انتظار خریدار

کاهش قیمت خانه و بی تفاوتی خریداران

اعلام قیمت میلیونی واحد های طرح ملی مسکن

جنوب تهران ؛ مقاوم در برابر کاهش قیمت مسکن

با خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن، واکنش این بازار در مناطق مختلف شهر تهران به کاهش قیمت مسکن متفاوت بوده است.

هر چند قیمت مسکن از ابتدای تابستان امسال روند کاهشی داشته و هم‌اکنون به سطح اسفندماه سال گذشته بازگشته است، اما واکنش مناطق مختلف پایتخت به  قیمت‌ها متفاوت بوده است. ریشه کاهش قیمت مسکن در تهران را می‌توان در خروج متقاضیان سرمایه‌گذاری از بازار معاملات جست‌وجو کرد.

به گزارش مجله دلتا مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک، به تازگی اظهار داشته است: اسفندماه ۹۷ میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در منطقه یک تهران، متری ۲۴ میلیون تومان گزارش شده و در ماه‌های پس از آن به میزان بیشتری افزایش پیدا کرده و در تیرماه امسال به متری ۳۰ میلیون تومان رسیده است. هم‌اکنون مجددا متوسط قیمت در این منطقه ۲۴ میلیون تومان شده که این مسئله نشان می‌دهد متقاضیان سرمایه‌گذاری از بازار مسکن خارج شده اند.

روند کاهش قیمت مسکن در جنوب تهران

با توجه به اینکه با ۲۷۸۷ مورد قرارداد های خرید و فروش آپارتمان شهر تهران در شهریورماه، سهم هر منطقه به طور میانگین ۱۲۶ قرارداد می‌شود؛ در مناطق یک و سه تعداد معاملات تقریبا به همین میزان بوده اما در مناطق ۹، ۱۲، ۱۳، ۱۶ تا ۲۲ تعداد قرارداد ها کمتر از سایر مناطق است. این موضوع نشان می‌دهد، توان متقاضیان در جنوب شهر به قیمت‌ ها نمی‌رسد. در بعضی محله‌های نیمه جنوبی تهران قیمت‌ های پیشنهادی در حال افزایش است. بنا به گفته قلی‌خسروی؛  پیش‌بینی می‌شود که بازار مسکن در نیمه دوم سال 98 به سمت کاهش نسبی قیمت در مناطق میانی و جنوبی حرکت کند اما افت در این دو محدوده نسبت به سایر مناطق پایتخت، بسیار آرام خواهد بود و ممکن است در بعضی محله‌ها که عرضه کمتر از تقاضا است قیمت‌ها اصلا پایین نیاید.

عمده معاملات در مرکز تهران انجام می‌شود

گزارش‌های میدانی گویای آن است که فشار تقاضای مصرفی در مرکز و جنوب تهران، بیشتر از شمال شهر است، اما عمده معاملات مسکن در شش منطقه میانی تهران روی داده است. با تراکم خانوار های متوسط در محدوده میانی شهر و وجود تقاضا، قیمت مسکن در این مناطق مقداری کاهش یافته است. هرچند که اعداد و ارقام حاکی است که این محله‌ها کانون خرید و فروش محسوب می‎شوند، اما در این بخش‌ ها نیز اغلب مشتریان در پی واحد های زیر قیمت هستند.

همچنین بخوانید:

چرا اجاره سوییت ساعتی مشتری دارد؟

هزینه‌ های ضروری برای دریافت وام خرید خانه

تحویل مسکن مهر تهران تا سال 99

تسهیلات جدید بانک مسکن با نرخ 2 درصد

براساس طرح «۲و۱» بانک مسکن، همزمان با سپرده­ گذاری با حداقل سپرده مشخص، در ازای درصدی از مبلغ سپرده، تسهیلات میان­ مدت (به مدت 60 ماه) به فرد سپرده‌گذار پرداخت می­ شود.

براساس طرح «۲و۱» و تسهیلات جدید بانک مسکن، حداقل مبلغ لازم برای سپرده‌گذاری در این طرح ۱۰ میلیون تومان تعیین شده است و سقف تسهیلاتی که یک فرد با تشکیل حساب در قالب طرح «۲و۱» می‌تواند هم زمان با سپرده­ گذاری، از بانک مسکن دریافت کند نیز معادل ۸۵ درصد میزان سپرده و تا حداکثر ۲۰۰ میلیون تومان است.

به گزارش مجله دلتا شرایط مذکور به این معنا است که اگر مبلغ سپرده بیشتر از ۲۳۵ میلیون تومان باشد، آن فرد بیش از ۲۰۰ میلیون تومان نمی‌تواند دریافت کند.

در این طرح، نرخ سود سپرده­ گذاری به شکل نرخ سود علی­ الحساب سالانه معادل دو درصد است که همانند سایر سپرده ­های کوتاه ­مدت عادی محاسبه و به حساب مشتریان پرداخت می­‌شود. همچنین نرخ سود تسهیلات نیز رقمی برابر با یک درصد سالانه است.

در طرح «۲و۱»، یک سپرده‌­گذار می ­تواند نرخ سود سپرده‌گذاری و تسهیلات مربوطه را همزمان دریافت کند، تسهیلاتی که در چارچوب طرح «۲و۱» به مشتریان پرداخت می­ شود، تسهیلات مرابحه است؛ به این معنا که یک کالا یا خدمات با قیمت مشخص فروخته می­ شود و اقساط آن از خریدار دریافت خواهد شد.

تسهیلات مرابحه برای خرید کالا همچون مسکن، خودرو و … و همچنین خرید خدمات همچون سفر‌های زیارتی و سیاحتی، شهریه مدرسه یا دانشگاه و مواردی از این دست پرداخت می­‌شود که تسهیلات­ گیرنده لازم است در هر ماه نسبت به پرداخت اقساط معین تسهیلات اقدام کند.

طبق اعلام بانک مسکن، حداکثر مدت بازپرداخت تسهیلات طرح «۲و۱»، حداکثر ۶۰ ماهه تعیین شده است و تسهیلات­ گیرنده در عین حال می‌تواند در قرارداد خود، مدت زمان کمتری را برای بازپرداخت کامل تسهیلات، اعلام کند.

در طرح «۲و۱» بانک مسکن، سپرده فرد سپرده‌گذار به عنوان وثیقه تسهیلات توسط بانک پذیرفته می­ شود و در مدت بازپرداخت تسهیلات، نسبتی از سپرده به تسهیلات، به عنوان سپرده مسدودی نزد بانک به عنوان وثیقه قرار می­ گیرد. این نسبت به شکل ۱۰۰ به ۸۵ است به این معنا که اگر فرد سپرده ­گذار در ازای ۱۵۰ میلیون تومان سپرده­ گذاری، ۸۵ میلیون تومان تسهیلات مرابحه در قالب این طرح از بانک مسکن دریافت کرده است، ۱۰۰ میلیون از کل ۱۵۰ میلیون تومان سپرده آن فرد، به عنوان وثیقه تسهیلات، تا انتهای مراحل بازپرداخت کامل تسهیلات، نزد بانک مسدود خواهد ماند.

تسهیلات جدید بانک مسکن هم به سپرده­ گذار و هم به بستگان درجه یک او همچون پدر، مادر، همسر و فرزند قابل پرداخت است. بانک مسکن در عین حال برای ارایه تسهیلات به مشتریان حقوقی خود، امکان استفاده از امکانات طرح «۲و۱» از سوی کارفرمایان برای کارمندان شرکت­‌ها را نیز فراهم کرده است. در این خصوص، برای اشخاص حقوقی، بر اساس نظر و درخواست سپرده‌گذار، تسهیلات به شخص حقوقی و اشخاص حقیقی زیرمجموعه و تحت پوشش شخص حقوقی پس از احراز تحت پوشش بودن شخص معرفی شده از طریق اخذ مدارک مثبته از جمله تصویر قرارداد استخدامی، لیست بیمه، فیش حقوقی و … قابل پرداخت خواهد بود.

هر فرد حقیقیِ مجاز به اخذ تسهیلات (اشخاص حقیقی معرفی شده از سوی شخص حقوقی و یا بستگان درجه یک اشخاص حقیقی) در قالب این طرح می‌تواند تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان با رعایت سایر شرایط و ضوابط از تسهیلات استفاده کند. در دستورالعمل اجرای طرح «۲و۱» آمده است، افتتاح حساب به نام اشخاص حقوقی و توثیق سپرده نزد بانک به نفع اشخاص زیرمجموعه یا خود شخص حقوقی، صرفاً در صورت پیش‌بینی موضوع در اساسنامه شرکت امکان‌پذیر خواهد بود.

همچنین بخوانید:

اعلام قیمت میلیونی واحد های طرح ملی مسکن

کاهش چشمگیر معاملات مسکن در تهران

تغییر مسیر بازار مسکن ؛ آری یا خیر؟